のび弘介の不動産用語解説 「 た行 」 〜フジの家 住まいの悩み相談室〜

住居の環境を保護するため定める地域。この地域に建築できないものは、第2種住居地域で建築できないものに加えてマージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築が原則として禁止されている。

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。この地域では、第1種低層住居専用地域で建築できるものに加え、500?以内で2階以下の一定の店舗、飲食店、大学、高等専門学校、専修学校、病院、老人福祉センター、児童厚生施設、300?以内で2階以下の自動車車庫その他公益上必要な建築物を建築することができる。

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。この地域では、住宅を中心として、兼用住宅、共同住宅、小・中・高等学校、公衆浴場 （ 個室付浴場を除く ） 、診療所等住宅の近隣に必要不可欠な社会文化施設や公益上必要な建築物に限り建築することができる。

財物や行為などによって人に与えた利益に対して受け取る報酬。ものを購入したり、サービスを受けた場合に見返りとして支払う金銭など。

主要構造部を鉄筋コンクリ−トや鉄骨などの耐火性のある材料で造られた建築物。

主として住居の環境を保護するために定める地域。この地域では、準住居地域で禁止されている工場のほか一定の危険物貯蔵・処理場、商業地域で禁止されている用途、キャバレー、個室付浴場、原動機を使用する工場で作業場の床面積が50?を超えるもの、劇場、300?を超える自動車車庫、倉庫業を営む倉庫等の建築が原則禁止されている。

主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。この地域に建築できないものはマージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス、劇場、300?を超える自動車車庫、倉庫業を営む倉庫、危険物の貯蔵・処理場、キャバレー、個室付浴場、工場 （ 食品製造業を営む一定の工場を除く ） 、ボーリング場、ホテル、旅館、自動車教習所、15?を超える畜舎等の建築が原則として禁止されているほか、3階以上の部分は原則として第1種中高層住居専用地域と同様の用途規制を受ける。

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。この地域では、第1種低層住居専用地域で建築できるものに加え、150?以内で2階以下の一定の店舗、飲食店等を建築することができる。

物理的、経済的に使用可能な年数。法令で定められ、減価償却期間算定の基準となる。

宅地建物取引業者が、依頼者 （ 売主・貸主 ） より、物件の売買、交換または賃借の代理権を得ていること。
契約時に依頼者本人が立ち会わなくても、代理権がある宅地建物取引業者が署名捺印すれば、契約は成立します。
宅地建物取引業者は、媒介と同じ様に、取引の仲立ちをするので、仲介手数料を依頼者から得ることが出来ます。

当事者の代理人として、宅建業者が契約を結ぶ権利を有するもの。宅建業者は、売り主・買い主双方からの依頼を受けることは出来ない。

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地。
建物が建築されていない土地でも、分譲宅地のように整地、区画されている土地も宅地に認定される。不動産登記簿上の地目の一つ。

当事者双方の合意のみで効力を生ずる契約

宅地造成に伴い、がけ崩れまたは土砂の流出を生ずるおそれが著しい市街地または市街地となろうとする土地の区域内において、宅地造成に関する工事等について災害防止のために必要な規制を行うことを目的として制定された法律。都道府県知事が宅地造成工事規制区域を指定し、その区域内で一定の造成工事を行う場合は都道府県知事の許可が必要となる。

国土交通大臣又は、都道府県知事の免許を受けて宅地建物取引業を営む者のこと。
不動産取引は、万一の場合には与える影響が大きく、特殊な取引なだけに、次の業務は免許を持った業者のみが営むことが出来るものとされています。
（ 1 ） 宅地／建物の売買／交換を自ら当事者として行うこと。
（ 2 ） 宅地／建物の売買／交換／賃借について、当事者を代理すること。
（ 3 ） 宅地／建物の売買／交換／賃借について、当事者に対して媒介を行うこと。
また、1つの事務所に従業員5名毎に1名以上の専任の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられています。

宅地建物取引業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする法律。
宅地建物取引業者の免許・資格、取引主任者試験の実施などについて定めるほか、宅地建物取引業者の営業保証金の供託、誇大広告の禁止、依頼者に対する重要事項の説明、契約締結の時期、契約書の交付、損害賠償額の予定・手附の額の制限、瑕疵担保責任、前金の保全、割賦販売契約の解除の制限、所有権留保の制限、秘密を守る義務、報酬額の制限、証明書の携帯、前金変換保証事業、宅地建物取引業保証、違反業者に対する業務停止・免許取消しなどを定めている。

宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のこと。都道府県知事の行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けたうえで、宅地建物取引主任者証を交付してもらう。宅地建物取引主任者は不動産取引の際に、宅地建物取引主任者証を提示して、取引の当事者に重要事項を説明し、重要事項説明書の内容確認、記名・押印を行う。
また、宅地建物取引業者は事務所設置の要件として、従業員5名毎に1名以上の専任の取引主任者を置くことが義務づけられている。

宅地建物取引主任者であることを証明するために都道府県知事が発行する証明書のこと。宅地建物取引主任者資格試験に合格し、一定期間の実務経験をつんだ者、あるいは一定の講習を終了した者が宅地建物取引主任者証の交付を受けられる。
宅地建物取引主任者証の表面には、下記の項目が記載されている。
・氏名・生年月日・住所
・登録番号及び登録年月日
・交付年月日
・有効期間の満了する日
・本人写真の添付

山林以外の土地については契約期間5年以内､建物は契約期間3年以内の賃借権のこと。不動産が競売の申し立てをなされた場合、抵当権設定後に設定された賃借権は本来、新たな競売人に対して対抗できないが、短期賃借権の場合、その契約期間内は保護される。

保険料を払うことで万が一住宅ローンなど残債務を残して亡くなったとしても、代わりに保険会社が残された残債務を一括返済してくれる生命保険の一種。

債務者がローン等の返済が不可能となった場合に備え、あらかじめ債権者に提供しておくもの。質権・抵当権など他の債権者に優先して弁済を受ける 「 物的担保 」 と債務者以外の者に支払いを保証させる保証人のような 「 人的担保 」 がある。

万一、債務を返済できなくなった場合 （ 債務不履行 ） にそなえ、あらかじめ債権者に提供しておく権利のこと。抵当権など。

債権者が債務の担保として預かる物的担保 （ 不動産など ） の財産価値、処分価値。

一定の物を債権の担保に供することを目的とする物権。民法上、留置権・先取特権・質権・抵当権の4種類がある。

「 地価公示 」 ＝ 「 公示地価 」

他人の所有する土地を使用する権利のこと。借地権のひとつ。
地主との契約で設定され、地主の承諾なしで、その土地を借りている権利を譲渡、転貸しすることができる。

土地の面積のこと。水平投影面積によって計算される。登記面積と実測面積にくいちがいを生ずることもしばしばある。

登記所の公図及び登記簿を基に、それぞれの土地に関する所有者、地番及び地目を調査し境界及び土地の面積に関する測量を行うこと。精度の高い地図等を作成し、土地における地籍の明確化を図ることを目的とした国土調査法に基づく事業のこと。

「 地籍図 」 ＝ 「 公図 」

明治維新によってそれまでの年貢などによって税金を納めていた制度を土地の広さや価格に基づいて土地所有者に対して税金 （ 地租 ） を課すようにした改革のこと。

土地を借りている者が持ち主に払う金銭、その他の物。借地料。

個々の土地に付けられる番号で、地番区域ごとに起番して土地一筆ごとに定められている。
住居表示 （ 住所 ） とは異なる。

脳や身体の疾患を原因として、記憶・判断力などの障害がおこり、普通の社会生活がおくれなくなった症状。

不動産登記簿の表題部に記載される土地の種類。土地の主たる用途により、土地の現況、利用目的に重点を置いて定められるもの。不動産登記法により田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、以上21種が指定されている。

＝媒介

不動産の売買や賃貸借に関して、両当事者間の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて仲介する者。 （ 媒介業者、不動産流通業者ともいう ）

宅地建物取引業者が宅地、建物の売買、交換、賃借の代理、媒介に関して受ける報酬のこと。仲介手数料の額は法令で定められており、業者はこの額をこえて報酬を受けることはできない。

たとえば、甲→乙→丙と順次に所有権が移転しているにもかかわらず、中間者乙への所有権移転登記を省略して、甲から丙へ直接所有権移転登記がなされた場合のこと。つまり、中間省略登記は実体的権利変動の過程とは異なった登記がされている。

分譲マンションの管理に関する基本的なルールである管理規約の標準モデル。

（ 財 ） 住宅保証機構により2001年4月1日に創設された。
この制度は一定の要件を満たした中古住宅に対し、同機構が検査を行った上で、構造耐力上主要な部分については5年間、雨水の浸入を防止する部分については2〜5年間保証を行い、保証事故が発生した場合、補修に要する費用の大部分を保証金として支払う制度。

いつ頃どの部分をどのように直せば、マンションをいつまでも快適に保つことが出来るか。そのためには、いくら位修繕積立金を集めなければならないのかを想定したもの。

民事上の紛争解決のための手段で、第三者の仲介によって紛争当事者が相互に話し合い、和解・示談の成立に努力すること。一般に広く利用されている調停制度としては、不動産賃貸借に関する民事調停、離婚や遺産相続に関する家事調停などがある。

非常勤の公務員で，調停に民間の良識を反映させるため、社会生活上の豊富な知識や経験と専門的な知識を持つ人の中から選ばれる。年齢は、原則として40歳以上70歳未満の人で，大学教授，弁護士，医師，不動産鑑定士，公認会計士などの専門家のほか，地域社会に密着して幅広く活動をしてきた人など，社会の各分野から選ばれている。

裁判官と一般市民の中から選ばれた2人以上の調停委員によって構成される。
調停委員会では、調停期日に関係当事者からトラブルの実情を聴いて、当事者にとってもっとも適当な解決方法を考えて、当事者に勧めること。

当事者間で協議が整わない場合、いきなり裁判所に訴えを提起することはできず、原則、最初に調停の申し立てをすること。それでも合意が得られなければ訴えを提起することになる。

意見・考え、事実を記載した書面。

賃貸借契約に基づく賃借人 （ 借主 ） の権利のこと。
賃借権は賃貸人 （ 貸主 ） の承諾がないと譲渡したり、転貸できない。

貸主が借主に目的物を使用収益させ、借主が貸主に賃料を支払う契約のこと。例えば、アパートを所有している大家さんが、部屋を貸しその対価として借主が大家さんに賃料を支払う契約をすること。これを建物賃貸借契約という。この他に土地を貸す土地賃貸借契約もある。

あらかじめ借地期間を定めて、期間満了時に更地にして返却が義務付けられている借地契約のこと。契約書には、更新のない旨を明記し、公正証書等の書面で行なう必要がある。＝定期借地権

契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了する契約のことで、この場合、貸主には特に正当事由は必要ない。これにより、貸主の意志によって期間満了の権限を決めることができる。居住用建物でも事業用建物でも定期借家契約を結ぶことができる。定期借家契約を締結する場合は、契約前に借主に対し、書面にて 「 定期借家契約であり、更新がない 」 旨の説明をしなければならず、期間満了時に契約更新しない旨を明記した契約を公正証書等の書面で締結する。
●参考 「 定期借家制度とは 」

契約時にあらかじめ借地期間を定めて、期間満了時に更地にして返却することが義務づけられている借地権。一般定期借地権、事業用借地権がある。また、期間満了後に地主が借地上の建物を時価で買い取ることにより、借地権が消滅する建物譲渡特約付借地権がある。
1991年借地借家法によって制定された。
土地を所有する場合と比較すると土地購入費用が発生しない為、住宅取得費用がかなり抑制される。

債務不履行の場合、貸金についてほかの債務者に優先して弁済を受けられる権利のこと。 例えば、金融機関が住宅ローンを貸す際に不動産を担保にしておき、お金を借りた人が返せなくなった場合に担保に取った土地や建物を強制的に競売して他の債権者よりも優先的に競売代金から借金を弁済してもらう。

債務不履行の場合、貸金についてほかの債務者に優先して弁済を受けられる権利をもつ者。 不動産登記簿の乙区に抵当権のなかで債権者として記載されている者例えば金融機関など。

銀行など金融機関から融資を受ける際に不動産を担保に設定された抵当権を不動産登記簿の乙区欄から抹消し、その不動産に対する権利を消滅させること。抵当権を抹消することにより、不動産登記簿の乙区欄に記載された抵当権には登記官により斜線が引かれる。また、登記事項証明書の場合は下線が引かれる。金融機関に債務をすべて返済するか、別の不動産を担保提供することにより、抵当権が抹消可能となる。

売買契約を交わす時に、買主から売主に渡す金銭のこと。不動産会社が受け取る手付は、 「 解約手付 」 の性格を持つ。つまり、手付を渡した方が契約を解除する時には、手付を放棄し、相手方が解除する時には倍額を返す。例えば、売買契約時に買主が300万円の手付を払った後で解約する時は、買主に300万円は戻ってこない。逆に、売主が契約を解除する時は、600万円を買主に払うことになる。不動産会社が売主の場合は、手付金の額は売買代金の20％以内と定められている。

宅地建物取引業者が自ら売主となって宅地または建物を売買するとき、その宅建業者に万が一のことがあっても買主に手付金が返還されるようその受領しようとする手付金等について一定の保全措置を講じること。
銀行や保険会社に保証書を発行してもらい、それと引き替えに手付金等の受領を行なう。業者が受領しようとする手付金等の額が一定額 （ 工事完了前の売買の場合は、代金の額の5％に相当する額かつ1000万円、工事完了後の売買の場合は代金の額の10％に相当する額かつ1000万円 ） 以下である場合には、講じる必要はない。

一定の事項を広く社会に公示するために登記簿に記載すること。不動産登記・船舶登記・財団登記・商業登記などがある。

登記の際に各種税金を納めるために、申請用紙に貼付する印紙。登記簿謄本 （ 登記事項証明書 ） 、閲覧 （ 登記事項要約書 ） を請求するときは、収入印紙ではなく登記印紙を使用する。

不動産売買において登記名義を失う売主。また、買主など登記名義を取得するものを登記権利者という。

不動産売買において登記名義を取得する買主。逆に、売主など登記名義を失うものを登記義務者という。

登記簿の謄本・抄本に変わるもの。コンピューターシステムを導入している法務局で交付される。不動産登記法及び他の法令において謄抄本と同一の効力があるものとされている。この証明書には、全部事項証明書、現在事項証明書、閉鎖事項証明書及びこれらの共同担保目録付証明書がある。

「 登記所 」 ＝ 「 法務局 」

登記の手続が完了したときに登記官が申請書に添付されている原因証書 （ 売買契約書など ） などの末尾の余白に、捺印する所定の朱色の印判のこと。この印判が押された書類を登記済証という

土地や建物の所在・面積・所有者の住所・氏名などを公示した帳簿のこと。 登記簿に公示することによって、所有権等の権利に対抗力を付与し、また一般 に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでも分かり、取引の安全と権利を保護するという重要な役割を果 たしています。
登記簿に記載されている事項は、登記官によって、形式的に審査されています。
＜不動産登記が必要な場合＞
（ 1 ） 建物を新築・増改築したとき
（ 2 ） 土地・建物を売買・贈与または、相続したとき
（ 3 ） 土地・建物を担保にお金を貸し・借りしたときです

書き写すこと。

訴状に記載された原告の主張に対する被告の答弁を示す書面のこと。

住宅を新築したり購入したときの土地や建物の登記、ローンの借り入れの際に抵当権の 登記にかかる国税。

住宅を新築したり購入したときの土地や建物の登記、ローンの借り入れの際に抵当権の 登記にかかる国税。

建築基準法に定める高さの制限のひとつで、火災等の際の消防活動や、道路の日当たり、通風に支障をきたさないように建築物の各部分の高さを制限すること。

一般交通の用に供する道のこと。道路の種類には高速自動車道、一般国道、都道府県道、市町村道がある。但し、高速自動車道は建築基準法の第42条一項一号に定められる道路法には含まれない。

別法により設置される法人。国策上あるいは公共の利益のために設置されるもので、日本銀行、住宅金融公庫などがそれにあたる。

小泉内閣が掲げる構造改革のひとつ。昭和30年代から公共の利益のために国策上、多くの特殊法人を設置してきたが、時代の変遷とともにその役割りが変質低下し、必要性そのものを問われる法人も多いことから、それらを整理、統合し、合理化を進める計画。

建築主事 （ 建築確認を行なう地方公務員 ） を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいう。

他人の権利義務を個々的に取得すること。その承継する者を特定承継人という。例えば、区分所有権の売買や競売などによって区分所有者になった買主や競落人をいう。

有機性の化学物質で、難分解性かつ有害性を有し、さらに人の健康及び生活環境に係る被害を生ずるおそれがある物質。また、特定有害物質としては 「 カドミウム及びその化合物 」 「 銅及びその化合物 」 「 砒素及びその化合物 」 の3つが定められている。

税金の計算上、所得 （ 収入 ） から経費として特別に差し引くこと。

広域地域内の住宅・事務所・工場などに配管施設 （ パイプ ） を通じて供給されているガスの総称。

都市計画法に基づいて都道府県知事が定める区域で一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域や、住宅都市、工業都市等として新たに開発・保全する必要がある区域のこと。都市計画区域は原則として都道府県知事によって指定され、都市計画は原則として都市計画区域内の土地について定められる。なお、都市計画区域内で建築物を建築しようとする場合は、原則として建築主事の確認が必要であり、建築物には建築基準法が適用される。また区域内の開発行為には都道府県知事の許可が必要。

市街化区域内に不動産 （ 土地、家屋、償却資産 ） を所有している限り、毎年かかる地方税。 毎年1月1日現在の所有者に課せられる。 都市計画事業の費用に充てるために納める目的税。

都市の健全な発展と秩序のある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共福祉の増進に寄与することを目的に昭和43年に施行された法律。
（ 1 ） 都市計画区域を定める際に市街化区域と市街化調整区域に区分したり、用途地域や特別用途地域を指定すること。
（ 2 ） 都市計画の策定権限の都道府県知事や市町村への委譲と法的手続きを定めること。
（ 3 ） 開発許可制度によって都道府県知事等が一定の開発行為に許可を与えること。
など都市計画に関する基本的な法律が定められている。

都市の構造の骨格をなすものであり、道路、公園、下水道等都市での生活や都市機能の維持にとって必要な施設のこと。

土壌が有害物質により汚染されること。
（ 1 ） 重金属，酸性降下物によるもの
（ 2 ） 農薬，肥料によるもの
（ 3 ） 除草剤などの農薬によるもの
（ 4 ） ごみの不衛生処分によるもの

土壌汚染対策法とは有害物質による土壌汚染事例の判明件数の増加が著しく、土壌汚染による健康影響の懸念や対策の確立への社会的要請が強まっている状況を踏まえ、国民の安全と安心の確保を図るため、土壌汚染の状況の把握、土壌汚染による人の健康被害の防止に関する措置等の土壌汚染対策を実施することを内容とする法律。平成15年2月に施行された。有害物質を製造、使用、処理していた工場や都道府県知事が土壌汚染の恐れがあると認めた土地の所有者に土壌の調査をさせ、その結果、土壌の浄化を命じたり、土地の利用計画の変更を命ずることができる。

所有者にかわって、不動産の表示に関する登記に必要な土地または家屋に関する調査・測量または法務局に対する登記申請書の作成を代行してくれる専門家。
土地家屋調査士は、法務大臣が実施する試験に合格してその資格を有する者であるが、管轄法務局又は地方法務局の土地家屋調査士名簿に登録し、かつ事務所を管轄する土地家屋調査士会に入会しなければその業務を行うことができないとされる。

宅建業者が不動産の売買、交換、貸借に関する広告をする時と注文を受けた時、業者の立場が契約の当事者 （ 売主・貸主 ） 、代理、媒介の3態様のいずれなのかを明示すること。
いずれの場合も不動産会社には宅地建物取引業法が適用されます。
不動産のチラシ等の広告には、必ず取引態様の種類が記載されています。